板块
12 个板块，
12 种价格逻辑
别墅的价格不是由面积决定的，是由板块决定的。同样是 300 ㎡，三亚海棠湾和黄山黟县差着十倍。 先看懂板块，再看房。
12
板块
120
房源
310
研读
| # | 板块 | 省市 | 住宅均价 | 在册房源 | 在售 | 租金回报 | 研读 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | 三亚 热带海岸 | 海南 | 78,000 元/㎡ | 10 | 8 | 2.1% | 30 |
| 02 | 厦门 海岛院子 | 福建 | 56,000 元/㎡ | 10 | 8 | 1.9% | 24 |
| 03 | 陵水 清水湾 | 海南 | 46,000 元/㎡ | 10 | 7 | 2.4% | 30 |
| 04 | 崇明 江岛田园 | 上海 | 41,000 元/㎡ | 10 | 8 | 1.8% | 24 |
| 05 | 莫干山 竹海山居 | 浙江 | 31,000 元/㎡ | 10 | 8 | 2.6% | 24 |
| 06 | 惠州 湾区海岸 | 广东 | 25,000 元/㎡ | 10 | 7 | 2.2% | 24 |
| 07 | 安吉 竹乡溪谷 | 浙江 | 23,000 元/㎡ | 10 | 7 | 2.8% | 24 |
| 08 | 大理 苍山洱海 | 云南 | 21,000 元/㎡ | 10 | 8 | 3.2% | 29 |
| 09 | 丽江 雪山脚下 | 云南 | 17,000 元/㎡ | 10 | 7 | 3.0% | 29 |
| 10 | 阳朔 喀斯特山水 | 广西 | 15,000 元/㎡ | 10 | 7 | 3.8% | 24 |
| 11 | 都江堰 青城山麓 | 四川 | 14,000 元/㎡ | 10 | 7 | 3.1% | 24 |
| 12 | 黄山 徽州院落 | 安徽 | 13,000 元/㎡ | 10 | 8 | 2.9% | 24 |
均价为板块住宅参考价（含高层与别墅混合统计），不代表单套成交价；租金回报为年租金 ÷ 购房总价的理论值。
三亚
海南热带海岸
全国度假别墅成交最活跃的市场，海景与山景两条产品线泾渭分明。
- 均价
- 7.8 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.021%
陵水
海南清水湾
三亚的外溢市场，同品质房源单价低三成，配套仍在补齐。
- 均价
- 4.6 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.024%
大理
云南苍山洱海
民宿与自住混合，洱海沿线管控严格，合规性要先查清楚。
- 均价
- 2.1 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.032%
丽江
云南雪山脚下
束河与白沙一带的院落产品，投资属性弱、自住属性强。
- 均价
- 1.7 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.03%
莫干山
浙江竹海山居
长三角最成熟的山地度假别墅带，民宿运营与自住并存。
- 均价
- 3.1 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.026%
安吉
浙江竹乡溪谷
莫干山的价格平替，近几年新增供应集中，需要挑开发商。
- 均价
- 2.3 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.028%
崇明
上海江岛田园
上海唯一还能做低密度住宅的区，通勤与生态是核心卖点。
- 均价
- 4.1 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.018%
惠州
广东湾区海岸
深圳客群的外溢承接地，海景别墅供应大、去化慢，价格弹性高。
- 均价
- 2.5 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.022%
厦门
福建海岛院子
岛内稀缺、岛外放量，学区与海景难兼得。
- 均价
- 5.6 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.019%
阳朔
广西喀斯特山水
民宿经营型物业集中，转让市场活跃，要看经营数据。
- 均价
- 1.5 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.038%
黄山
安徽徽州院落
徽派老宅改造与新建度假产品并存，产权性质差异大。
- 均价
- 1.3 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.029%
都江堰
四川青城山麓
成都客群的第二居所首选，康养配套是主要溢价来源。
- 均价
- 1.4 万
- 房源
- 10 套
- 回报
- 0.031%
口径说明
数据怎么来的
- 板块均价是怎么算的？
- 取该板块近 12 个月住宅网签与公开挂牌的中位数，包含高层、洋房与别墅混合统计。别墅单套实际成交价通常高于板块均价，具体到每套房子我们会单独给单价。
- 租金回报率是按什么口径？
- 年租金 ÷ 购房总价，租金取同板块同类型房源的挂牌中位数。度假型物业的实际入住率季节差异大，回报率仅作横向对比参考，不代表实际到手收益。
- 为什么有的板块房源很少？
- 部分板块（如厦门岛内、崇明）新增低密度住宅供应极少，存量房源以业主自住为主，挂牌量天然偏低。这类板块更适合长期持有，不适合短期周转。